🏦 Банки продолжают сжимать офлайн-сеть, и 2026 год станет в этом отношении рекордным. По данным ЦБ, которые приводят «Известия», за восемь месяцев кредитные организации закрыли 1370 отделений - максимум за семь лет. При сохранении темпов к концу года число сокращённых физических офисов достигнет 2150. Около 40% закрытий приходится на Сбер, сокративший с начала года почти 540 отделений.
📉 Причина - переток операций в мобильные приложения и на финансовые платформы: большинство стандартных услуг клиент получает, не выходя из дома, а потребность в наличных во многом закрывают банкоматы. По оценкам аналитиков, через пять лет сети могут сократиться в 2-2,5 раза, примерно до 12 тыс. отделений. Но полного ухода из офлайна не будет: отделения остаются нужны под сложные консультации, private banking и кассовые операции, требующие личного визита.
📍 Против тренда на сокращение сети из крупных банков идут ВТБ, «ДOM.PФ» и «Альфа-Банк». Небольшие банки, наоборот, наращивают физическое присутствие. Конкурировать с экосистемами в онлайне они не могут, а вот забрать клиента с трафика - вполне: наличный валютообмен, платежи, индивидуальные сейфы - операции, которые по-прежнему требуют физического присутствия. «Фора-Банк», «Трансстройбанк», «Морской банк» и «РБА Банк» - эти имена всё чаще можно увидеть на улицах Москвы.
⚖️ Как арендатор банк удобен: договоры на 5-10 лет, рыночная ставка аренды, индексация, платежная дисциплина, полное отсутствие запахов, шума и нагрузки на коммуникации. Требования к помещениям при этом у банков стандартные: первая линия, отдельный вход с фасада, близость к метро или крупному транспортному узлу, интенсивный пешеходный трафик, витринное остекление и возможность разместить вывеску, центральные коммуникации. А вот желаемая площадь сильно сократилась - сегодня банку чаще нужно 20-70 м2 вместо просторных офисов с зоной ожидания и многочисленными окошками, банки предпочитают открывать компактные точки.
🔍 Показательный пример - помещение 78,2 м2 на Пятницкой улице, 16с1 (ЦАО, м. «Новокузнецкая») за 150 млн ₽. Арендатор - КБ «РБА», открывший за 2026 год в центре Москвы уже четыре новые точки. Все они ориентированы на кассовые операции: наличный обмен валюты, а также продажу золотых монет и мерных слитков. Условия по объекту на Пятницкой такие: договор аренды на 5 лет с индексацией по ИПЦ, арендная ставка 925 000 ₽/месяц (годовой арендный поток 11,1 млн ₽). Помещение расположено в нежилом здании на двух уровнях (1 этаж - 39,8 м2, -1 этаж - 38,4 м2), имеет отдельный вход с фасада, потолки 3,7 м, центральные коммуникации и электрическую мощность 20 кВт.
💡 Итог: не все банки сокращают сети - часть игроков, наоборот, расширяется, и небольшие банки сегодня стали заметными претендентами на уличные помещения в центре. Но смотреть инвестору надо прежде всего на само помещение, а не на арендатора. Банк с кассовым форматом выбирает те же локации, что кофейня, оптика или салон связи, поэтому помещение на трафике, правильной формы и в правильной локации обеспечит инвестору снижение рисков и обезопасит от изменения конъюнктуры банковского бизнеса.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
Канал «Артем Цогоев | Недвижимость» подключен к сервису MaxGate. Контент автоматически синхронизируется между Telegram и мессенджером MAX.
«Артем Цогоев | Недвижимость» - канал из категории «Недвижимость», подключенный к сервису кросспостинга MaxGate. Публикации канала синхронизируются между Telegram и мессенджером MAX, а на этой странице собраны ссылки на обе версии канала.
Сейчас у канала 14 806 подписчиков суммарно в Telegram и MAX. За последние 29 дней в истории MaxGate учтено 128 публикаций, поэтому перед подпиской можно оценить не только размер аудитории, но и регулярность обновлений.
Чтобы подписаться, используйте кнопки «Открыть в MAX» и «Открыть в Telegram» в верхней части страницы. У отдельных постов ссылка может быть доступна в обоих мессенджерах или только в одном из них, если MaxGate получил такой URL из истории обработки.
📩 На выходных мне написал товарищ - в одном из проектов (жилой комплекс бизнес-класса в Москве), за которым он долго следит, судя по данным аналитических сервисов, продажи упали почти до нуля - уходят буквально единицы квартир в месяц. При этом цены не падают.
Вопросы ко мне:
1️⃣ Зачем застройщику держать цены при почти нулевых продажах?
2️⃣ Что происходит с проектами, у которых плохие продажи?
Отвечаю:
1️⃣ Всё дело в проектном финансировании. Цены и темпы продаж зафиксированы в финмодели, утвержденной банком при выдаче кредита застройщику. Формального запрета снижать цену нет, но существенное отклонение от модели в части выручки требует пересогласования условий с банком, а это долго и сложно.
🔹 При этом банку часто выгодны слабые продажи: ставка по непокрытой эскроу-счетом части кредита обычно выше, чем по покрытой, то есть банк получает повышенный процентный доход, пока риск дефолта заёмщика невысок.
🔹 Технически это называется LTC (loan-to-cost) - соотношение кредита к стоимости проекта. Пока эскроу не наполнен, LTC у банка формально высокий, а его реальное покрытие (тот самый DSCR - способность проекта обслуживать долг из выручки) низкое. Отсюда и повышенная ставка: банк компенсирует себе риск, пока цифры не сойдутся.
2️⃣ У проектов с плохими продажами может быть три сценария:
🔹 Передача доли в проекте кредитовавшему проект банку. Яркий пример - «Ice Towers» на Ленинском (51% у структуры «Сбера»), с «Кварталом Серебряный бор» (тоже 51%). Застройщик остается управлять проектом, но делится контролем с банком.
🔹 Скрытый демпинг. Застройщики чаще демпингуют, но скрыто - рассрочками, субсидированной ипотекой, кэшбэками, повышениями комиссий для агентов и т.д. Так что если «цена не падает» на витрине, это не значит, что реальные цены сделок не уменьшаются - просто дисконт хорошо «спрятан». Но он есть.
🔹 Продажа/отчуждение проекта целиком. Свежий пример - смоленский застройщик «Консоль» отдал «Гранели» строящийся ЖК на Автозаводской в Москве, в котором почти не было продаж.
🙄 Какой сценарий выберет застройщик, обычно зависит от его размера, финансового состояния и переговорной позиции с банком.
👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Похоже на сдутие пузыря
👀 Ждём обвал...
💍 Ювелирный магазин на рынке ГАБ традиционно воспринимается как арендатор высокого класса: дорогой товар, престижная локация, красивая витрина. Но ювелирная розница сейчас проходит через изменения глобального масштаба, и это скажется на оценке бизнеса подобных арендаторов.
💎 Мировой оборот лабораторных бриллиантов в 2025 году составил $29,5 млрд, или 21% всего рынка. Такой камень дешевле натурального на 80-90%. С 1 сентября 2026 года выращенные камни в России запрещено называть бриллиантами - но потребитель все чаще выбирает именно искусственный камень.
📈 За три года золото подорожало более чем в полтора раза, унция впервые превысила $4,6 тыс. Себестоимость изделий с бриллиантами в 2023-2025 годах выросла на 35-40%.
📊 Рынок ювелирной розницы в 2025 году вырос до 493,3 млрд ₽, но рост номинальный: в натуральном выражении продажи сократились на 3%, а в 1 кв. 2026 года упали еще на 5-10%. За 12 месяцев число магазинов в городах-миллионниках уменьшилось на 6%, до 5,9 тыс. точек.
🌐 Маркетплейсы уже формируют около 15% оборота продаж украшений, доля может удвоиться за пять-десять лет. Массовый спрос уходит в онлайн, офлайн остается каналом для премиальных украшений.
🇷🇺 К лету 2026 года у зарубежных люксовых брендов в России почти не осталось магазинов. Их адреса занимают отечественные марки, часто интереснее и свежее глобальных имен.
📍 Требования к помещениям специфические: площадь небольшая, 15-60 м2, но обязательны первая линия и отдельная входная группа. Выручка на метр и маржинальность здесь выше, чем почти в любом ритейле, поэтому ювелиры способны платить высокую аренду.
🔍 Пример: помещение 16,9 м2 в Богословском переулке, 16/6с1, в сердце Патриарших. Цена 50,4 млн ₽, аренда 350 000 ₽ в месяц, 4,2 млн ₽ в год. Первый этаж жилого дома, отдельная входная группа с фасада. Арендатор - бренд WELEMENTS из Санкт-Петербурга, флагманский бутик.
💡 Итог: отрасль перестраивается сразу по нескольким осям - дешевеющие лабораторные камни, дорожающий металл, уход спроса на маркетплейсы, смена иностранных имен на локальные. Локальные бренды за счет мобильности выглядят бенефициарами изменений. Небольшое помещение на правильной улице центра простаивать не будет.
⚠️ Не реклама, не инвестрекомендация.
💍 Ювелирный магазин на рынке ГАБ традиционно воспринимается как арендатор высокого класса: дорогой товар, престижная локация, красивая витрина. Однако ювелирная розница прямо сейчас проходит через изменения глобального масштаба, что непременно должно сказаться на оценке бизнеса подобных арендаторов.
💎 По оценке Ассоциации ювелиров, мировой оборот лабораторных бриллиантов в 2025 году составил $29,5 млрд, или 21% всего глобального рынка бриллиантов, а в отдельных странах их доля в продажах достигает 22%. Лабораторный камень, созданный не природой, а человеком, дешевле натурального на 80-90%, то есть разница в цене на витрине доходит до десяти раз. При этом с 1 сентября 2026 года выращенные камни в России запрещено называть бриллиантами и указывать их вес в каратах. Тем не менее, потребитель во всем мире все чаще отдает предпочтение искусственным бриллиантам.
📈 За три года золото выросло в цене более чем в полтора раза, в начале 2026 года унция впервые превысила $4,6 тыс. Серебро за три года подорожало вдвое. Себестоимость классических изделий с бриллиантовыми вставками в 2023-2025 годах выросла на 35-40%.
📊 Объем рынка ювелирной розницы в 2025 году составил 493,3 млрд ₽, рост на 7,3% против 25,6% годом ранее, средний чек достиг 10 тыс. ₽. Но весь рост номинальный: по данным Федеральной пробирной палаты, объем реализации в натуральном выражении сократился на 3%, а в первом квартале 2026 года продажи упали еще на 5-10%. По данным «2ГИС», за 12 месяцев число ювелирных магазинов в городах-миллионниках уменьшилось на 6%, до 5,9 тыс. точек, причем основная доля приходится на Москву - около 2 тыс. магазинов.
🌐 Маркетплейсы уже формируют около 15% оборота продаж украшений в стране, и участники рынка ждут удвоения этой доли за пять-десять лет. Массовый, чувствительный к цене спрос уходит в онлайн, а офлайн остается каналом продаж для премиальных и дизайнерских украшений.
🇷🇺 К лету 2026 года у подавляющей части зарубежных ювелирных люксовых брендов в России не осталось действующих магазинов. Освободившиеся адреса занимают отечественные марки, и отечественные ювелиры среди них - в первых рядах. Многие из этих брендов интереснее и свежее глобальных имен, а потребитель все чаще выбирает необычное, немассовое и узнаваемое не логотипом, а дизайном - вместо очередных «гвоздей от Картье» и их многочисленных реплик.
📍 Требования к помещениям у отечественных ювелиров остались специфическими. Площадь им нужна небольшая - от 15 до 60 м2, - зато обязательны первая линия, отдельная входная группа и витринное остекление. Критичен не трафик сам по себе, а качество аудитории, поэтому ювелиры выбирают Патрики и их более тихие окрестности, Никитскую, Тверскую, Кузнецкий мост, Остоженку. Технических ограничений почти нет: серьезная электрическая мощность, мощная вытяжка и канализация не требуются. И главное - плотность выручки на квадратный метр и маржинальность бизнеса здесь выше, чем почти в любом другом ритейле, поэтому ювелиры способны стабильно платить высокую арендную плату.
🔍 Типичный пример ГАБа с отечественным ювелирным магазином - помещение 16,9 м2 в Богословском переулке, 16/6 с1, в пяти минутах от «Пушкинской» и «Тверской», в самом сердце Патриарших. Цена 50,4 млн ₽, арендный поток 350 000 ₽ в месяц, то есть 4,2 млн ₽ в год. Первый этаж жилого дома, потолки 3,0 м, открытая планировка, отдельная входная группа с фасада. Арендатор - ювелирный бренд WELEMENTS из Санкт-Петербурга, для которого это флагманский бутик.
💡 Итог: ювелирная отрасль перестраивается сразу по нескольким осям - дешевеющие лабораторные камни, дорожающий металл, уход массового спроса на маркетплейсы, смена иностранных имен на локальные, - и в этой перестройке локальные бренды за счет своей мобильности выглядят настоящими бенефициарами изменений. Но о рисках тоже забывать не стоит. Небольшое помещение с отдельным входом на правильной улице центра не будет простаивать и найдет своего арендатора, даже если все женщины одномоментно откажутся от украшений. Но этого точно можно не ожидать в ближайшее время!
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
